부담부증여 방법과 부담부증여 양도세 알아보기

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부담부증여는 부동산을 많이 하는데 효율적인 사전증여로 내집마련을 하는 경우도 있습니다. 부담부증여 방삭으로 부동산을 이전한다면 적적히 활용하는 방법에 따라 절세까지 가능합니다. 부담부증여는 양도세를 내야 하는데 부동산 양도세에 대해서는 아래에서 설명하겠습니다. 

최근들어 부담부증여에 많은 관심이 높아지고 있어 알아보는 사람들이 많습니다. 자산을 불리는데 가장 효과적인 방법으로 부동산의 관심이 높아지면서 급증하고 있는데 최근들어 부동산의 가격이 폭락하면서 주춤하고 있습니다. 아래에 부동산매매가격과 아파트매매가 비율을 보시면 되겠습니다.

부담부증여에 관심이 높은 이유는 종부세와 보유세의 인상과 시기를 같이 한것 때문에 많이들 부담부증여에 관심이 많은데 부담부 증여는 일반적인 증여와 달리 부채를 포함하여 증여 하는 것입니다.

부모가 자녀에게 부동산을 증여 할때 부동산관련된 채무를 함께 증여 하므로 수증자는 재산을 받는 동시에 채무까지 함께 부담하는 조건으로 증여계약을 하는 것을 부담부증여라고 합니다.

부담부증여 양도세 측면에서 보자면 일반 증여는 증여세를 부담하지만 부담부증여 양도세는 증여받은 사람이 증여세를 내고 채무는 증여한 사람이 양도소득세를 냅니다. 채무를 넘기는 것을 양도로 보기 때문입니다.

부담부증여는 아무나 할수 있는 것이아니라 아래의 조건을 만족해야 부담부증여를 할수 있는데 부담부증여 조건은 아래와 같습니다.

이전되는채무가 증여재산에 담보된 채무이면서 증여자여야 합니다.

증여일 현재에 담보된 채무가 있어야 합니다.

증여를 받는 사람은 받드시 자력으로 채무를 갚아야 합니다.

상기의 조건에 만족하지 않는다면 신경써서 부담부증여를 해야 할 필요가 없습니다. 더군다나 불법으로 시행하다가 적발시 문제가 될수 있으니 위의 조건에 해당되지 않는다면 부담부증여를 하지 않는 것이 좋습니다.

부담부증여는 사후관리를 관할세무서에서 합니다. 따라서 자녀의 경제적 능역을 고려해서 부담부증여를 해야 하며 채무가 갑자기 변제되면 관할세무서에서 조사나 자금출처소명을 해야 할 수도 있습니다.

자금출처소명을 하지 못할시에는 부모가 자녀에게 불법으로 증여한것으로 자녀의 채무를 대신 변제해준 경우에 해당한다고 판단해 종전 증여가액과 합산하여 추가로 증여세가 추징되니 주의 하셔야 합니다.

부담부증여는 사람이 증여 받는 사람에게 채무를 넘기는 것이기 때문에 증여세가 생기지 않습니다만 증여를 한사람에게 있어서는 채무액만큼 재산을 판것으로 보기 때문에 양도소득세는 내야 합니다.

부담부증여를 통해 이전한 채무액으로 인정을 받기 위해서는 채무의 입증서류를 준비해야 하며 채무부담계약서 등을 준비해서 객관적으로 입증을 해야 합니다. 부담부증여는 증여규정을 따르지만 부담가격의 한도에 대해서는 대가관계가 이루어진다고 볼수 있기 때문에 서로의 담보책임을 가집니다.

부담부 증여의 효과적인 방법

임대소득이 있는 부동산은 증여 하여 임대부동산에서 발생하는 소득을 자녀들에게 증여하여 분산을 시킨다.

기준시가가 낮을 경우 높은 부동산을 증여하는것이 유리하다. 높은 부동산을 증여하게 되면 낮은 세율의 적용으로 집값이 높아 졌을때 실이익이 생긴다.

가격이 상승 될 만한 가치가 있는 자산을 증여 하느는 것이 좋다. 상속세보다는 증여세가 저렴하다. 증여세는 증여시점을 가치기준으로 부과하기 때문에 가치가 모두 떨어졌을때 높은 가치가 있는 것을 증여하면 가치가 상승했을때 이득을 취할수 있습니다.

증여세는 증여받는 사람이 내는 것이기 때문에 증여자가 많을수록 증여재산을 공제 받을수 있으며 세율이 낮아 집니다. 

자신의 부채까지도 함께 이전시켜 부담부증여 효과를 누려야 합니다. 대출을 통해 매입하고 채무까지 측정된 자산을 증여 하는 것이 채무를 재외한 금액을 증여세로 부과하기 때문에 그만큼 이득이 발생합니다.

이상으로 부담부증여 방법과 부담부증여 양도세에 대해서 알아보았습니다.

2018년 양도소득세율 확인하기

양도는 자산을 매도나 교환 또는 현물출자 등으로 자산이 유상으로 타인에게 이전되는 것을 말합니다. 이때 발생하는 세금이 양도소득세이고 6/1일을 기준으로 보유하고 있는 자가 양도소득세를 냅니다.

양도소득세는 매년 비율이 바뀌기 때문에 2018년 양도소득세율을 확인하는 것이 좋습니다. 매매나 양도가 이루어지는 해마다 양도소득세율이 달라지기 때문에 올해 매매예정이라면 2018년 양도소득세율을 확인하시는 것이 좋습니다.

양도소득세율은 법령에 정해져 있어 양도가 발생하는 시점에 발생하는 양도세율에 따라 세금을 내야 합니다.

<간단한 양도소득세 계산기를 이용한 양도소득세 알아보기>

<재산세 계산기를 이용한 나의 재산세 알아보기>

2018년 양도소득세율은 개정세법에의해 새로 개정을 하였는데 기존 8단계에서 13단계로 세분화 하였습니다.

2018년 양도소득세율의 개정으로 누진세율구간이 한단계 더 늘어났습니다. 3억이상~5억이하의 구간이 새로 생겨났으며 최고 세율은 42%까지 올라갔습니다. 부동산 양도소득세율도 소득세에 같이 포함되어 적용되었습니다.

또한 조정지역내 분양권 매매시에는 보유기간과는 무관하게 양도소득세율이 50% 적용됩니다. 무주택자는 대상에서 제외 입니다.

주택에 대한 특례를 보자면 1세대 1주택으로 2년이상 보유하게 되면 비과세로 됩니다.. 하지만 9억원이상의 고가 주택의 경우에는 그 금액을 초과하는 부분에 대해서 비과세에서 제외 됩니다. 

조정지역내에서는 비과세에 대한 요건이 2년 주거요건으로 추가 되었습니다.

조정지역내 2년 거주요건 예외 사항으로는 2017년 8월2일 이전에 취득한 주택과 조정지역대상 지정 되기 이전에 매매계약을 하고 계약금을 이미지급한 경우입니다.

다주택자 중과세 와 장기보유특별공제 배제는 2018년 양도소득세율을 개정하면서 2018년 4월1일부터 적용되었는데 1세대 2주택자의 기본세율을 +10% 1세대 3주택자는 기본세율을 +20%로 확대시행하면서 다주택자에 대한 부담을 더주기로 하였습니다.

부동산의 양도소득세는 양도일로 부터 2개월이내에 신고하고 납부를 해야 하는데 6월1일을 매매기준으로 잡기 때문에 6월1일을 기점으로 양도소득세를 내기 때문에 잘 선택하셔서 결정하시면 됩니다.

문제인 정부가 들어서면서 부동산 정책에 많은 변화가 있는 것은 사실입니다. 그때에도 부동산 수요에 대한 정책을 많이 내놓았지만 의도와 다르게 흘러갔던게 사실입니다. 

부동산에 관계된 자들은 정부가 바뀌더라더 일관된 정책하에서 부동산 경제활동을 하기를 원합니다.